NÁJEMNÍ SMLOUVY

15.12.2020

Pro nájemní smlouvy platí obecně vše, co uvádíme v sekci „VYŠŠÍ MOC VS. MOŽNOST OBNOVENÍ JEDNÁNÍ O UZAVŘENÍ SMLOUVY“. Opatření vlády či Ministerstva zdravotnictví nemají žádný vliv na plnění smluvních závazků či placení nájemného ve sjednané výši.

V případě nájmu bytu lze uvažovat o možnosti jednostranného snížení nájemného na základě zákonné úpravy § 2249 odst. 4 občanského zákoníku. Dle uvedeného ustanovení může nájemce písemně navrhnout pronajímateli snížení nájemného na výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. S ohledem na zákonnou úpravu je nutné dodržet i zákonné omezení, které stanoví, že navržené snížení nájemného spolu s tím, ke kterému již eventuálně došlo v posledních třech letech, nemůže být vyšší než 20 %. Pro případ, že pronajímatel souhlasí se snížením nájemného, měl by to písemně nájemci sdělit ve lhůtě dvou měsíců od obdržení návrhu. Pokud by pronajímatel nájemci nesdělil nic, tedy nesdělil by, že souhlasí se změnou nájemného, je nájemce oprávněn obrátit se ve věci na soud, a to ve lhůtě dalších tří měsíců. Soud v takovém případě rozhodne o snížení nájemného zpětně, ke dni podání žaloby. Toto ustanovení by, dle našeho názoru na základě analogie (podobnosti), mohlo být použitelné i na podnikatelské nájmy (s výhradou, že toto dosud nebylo potvrzeno judikaturou).

Aplikace shora zmiňovaného zákonného postupu je nicméně možná jen při absenci jiné smluvní úpravy, neboť se jedná o tzv. dispozitivní ustanovení, od kterého je možné se ve smlouvě odchýlit nebo jej vyloučit.

V reakci na koronavirovou krizi byly však v oblasti nájemních smluv přijaty dva zákony, které mají pomoci nájemcům překlenout tuto náročnou dobu v případě, kdy se ocitli v tíživé finanční situaci. V oblasti nájmu bytů byl přijat zákon, který zakazuje pronajímateli v ochranné době jednostranně ukončit nájem bytu z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Obdobná ochrana je poskytnuta i nájemcům podnikatelských prostor. Ani tyto zákony nemají vliv na povinnost k placení nájemného ve sjednané výši, pouze umožňují odklad povinnosti k placení nájemného, aniž by to vedlo k výpovědi z nájemní smlouvy.

Těmito zákony není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů (např. pro jiné porušení povinnosti či dohodou) ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce (např. právo požadovat úrok z prodlení, smluvní pokutu, či započíst dlužné nájemné oproti kauci).

Zároveň v souvislosti s těmito zákony upozorňujeme, že oba zákony vymezují pojem „mimořádné opatření“, a lze tedy doporučit individuálně posoudit, zda to které konkrétní mimořádné opatření (které ovlivnilo schopnost nájemce plnit své povinnosti dle smlouvy), je zahrnuto v definici mimořádných opatření dle těchto zákonů.

K 1. 6. 2020 bylo zrušeno cenové moratorium nájemného z bytů, které bylo na dobu mimořádných opatření v souvislosti s pandemií koronaviru přijato jako ochranné opatření pro nájemníky.

Podrobnosti naleznete rovněž v sekci NÁJEM BYTU a NÁJEM KOMERČNÍCH PROSTOR K PODNIKÁNÍ