K principu tzv. materiální publicity: aneb jak je to s ochranou dobré víry při nabytí nemovitosti zapsané v KN?

24.3.2021

Nejvyšší soud České republiky se v nedávné době zabýval případem, pro který bylo rozhodující posouzení otázky ochrany dobré víry osoby, která nabývá úplatně nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí od osoby zapsané jako vlastník této nemovitosti.

V usnesení sp. zn. 22 Cdo 1980/2020 ze dne 9. prosince 2020 Nejvyšší soud České republiky vyložil východiska a zákonné limity ochrany dobré víry v zápis v katastru nemovitosti a dospěl ke stěžejnímu závěru, že nabytí vlastnického práva podle § 984 odst. 1 občanského zákoníku je vyloučeno v případě absolutně neplatného nabývacího právního jednání. Dále Nejvyšší soud České republiky uvedl, že v případě nabývání vlastnického práva zákonem požadovaná dobrá víra nabyvatele pokrývá toliko nedostatek vlastnického práva převodce, nevztahuje se však na jiné vady právního jednání, způsobující jeho neplatnost.

Při nabývání vlastnických práv k věcem, které podléhají evidenci ve veřejném seznamu, se prolínají dva základní ústavní principy. Na straně jedné jde o princip ochrany vlastnického práva, na straně druhé pak o princip právní jistoty a ochrany dobré víry. 

Tyto dva principy však spolu v praxi často kolidují, a je tedy nutné jeden z principů upřednostnit. Řešením takového sporu je právě zásada tzv. materiální publicity vyjádřená v ust. § 984 odst. 1 občanského zákoníku, která (při splnění zákonných podmínek) umožňuje nabytí vlastnického práva od neoprávněné osoby (nevlastníka), která ačkoli je ve veřejném seznamu zapsána jako osoba oprávněná, podle skutečného stavu osobou oprávněnou není (tj. vlastnické právo jí nesvědčí).

Ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku totiž říká, že cit.: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“.

V uvedeném usnesení se Nejvyšší soud České republiky zabýval případem, kdy osoba A uzavřela s osobou B kupní smlouvu k bytové jednotce, na základě které se měla osoba B stát vlastníkem této jednotky. Osoba A byla však osobou nezpůsobilou k převodu věci, když nakládání s majetkem osoby A bylo omezeno zákazem nakládat s majetkem z důvodu nařízené exekuce (tzv. generální inhibitorium). Právní úkon, kterým povinný poruší tento zákaz, je přitom dle exekučního řádu neplatný.

V této souvislosti dovolací soud uvedl, že ochrana nabyvatele v režimu ust. § 984 odst. 1 občanského zákoníku se vztahuje jen na případy, kdy – při převodu vlastnického práva – schází vlastnické právo převodce, tj. jde o stav, kdy osobě zapsané ve veřejném seznamu převáděné právo nesvědčí, protože není jeho skutečným subjektem. Zákonem požadovaná dobrá víra nabyvatele pak pokrývá toliko nedostatek vlastnického práva převodce, nevztahuje se však na jiné vady právního jednání, způsobujícího jeho neplatnost.

V uvedeném případě není možno aplikovat ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku již proto, že mezi evidovaným a skutečným stavem neexistoval rozpor, když osoba A byla skutečně vlastníkem bytové jednotky a v katastru nemovitostí pouze absentoval zápis generálního inhibitoria.

Neplatnost uzavřené smlouvy (ať již o převodu vlastnického či jiného práva) vylučuje nabytí práva v režimu ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku a úvaha o analogické aplikaci ustanovení
§ 984 odst. 1 občanského zákoníku na případy absolutně neplatných právních jednání pouze s odkazem na ochranu nabyvatele nemá v praxi místo.

Nejvyšší soud České republiku se v uvedeném usnesení dále vyjádřil k limitům dobré víry dle ust. § 984 odst. 1 občanského zákoníku s tím, že je chráněna dobrá víra nabyvatele „jen pokud jde o zapisovaná práva k věci, což je dáno již tím, že se zapsaný stav porovnává se skutečným právním stavem. Ustanovení nechrání důvěru v jiné údaje o věci, byť by se zapisovaly do veřejného seznamu. Právy k věci je třeba rozumět jen práva, a nikoliv jiné údaje o zapsané věci.“ Z uvedeného vyplývá, že dobrá víra nabyvatele se nevztahuje na jiné údaje o nemovitosti, např. jde-li o výměru pozemku, druh pozemků či způsob využití, atd.

Jde-li o presumpci dobré víry ve stav zapsaný v katastru nemovitostí, je vhodné připomenout, že tato není založena vždy bez dalšího. V již ustálené judikatuře, k níž se Nejvyšší soud České republiky vrací i v uvedeném unesení, se ustálil pojem tzv. investigativní aktivity. V zásadě platí, že nedostatek investigativní aktivity spočívající v tom, že držitel musel mít o svém právu pochyby a nepokusil se o zjištění skutečného stavu věci, tedy nepostupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat, zpochybňuje jeho dobrou víru.

Co se týče vysvětlení pojmu investigativní aktivity, podle judikatury platí, že běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se změna promítla ve veřejném seznamu. Uvedené však neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě naopak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem.