Airbnb vyhrálo bitvu, nikoliv válku

5.1.2022

V dnešní době je značně využívaný a populární krátkodobý pronájem bytů, který slouží pro své majitele především jako forma investice než jako skutečný domov. Tento trend zvedl vlnu nevole zejména u těch vlastníků bytů, kteří se nacházejí v blízkém sousedství a ve svých bytech skutečně bydlí. Tzv. „usedlíci“ mají pocit, že takto využívaný způsob krátkodobých pronájmů přes platformy k tomu určené znesnadňuje jejich poklidný život, neboť přináší značná negativa, např. nadměrný hluk, zvýšenou produkci odpadů, nepořádek v domě apod. K tomuto trendu dochází zejména v centrech velkých měst, která jsou atraktivní pro turisty, kteří toto poměrně levné ubytování s libostí využívají.

Nejznámější z těchto platforem je bezesporu Airbnb. Proti ní se již začalo poměrně intenzivně brojit. Pro tento článek klíčový způsob obrany byl formou stanov jednoho společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) v Praze, které stanovily podmínku, že s krátkodobými pronájmy bytů musí souhlasit všichni členové SVJ, kterého je předmětný byt součástí. Tento případ doputoval před Městský soud v Praze, který vydal poměrně přelomové rozhodnutí, které potenciálně mohlo ohrozit všechny platformy poskytující tento způsob krátkodobých pronájmů, a zároveň tak přineslo naději pro usedlé vlastníky bytů. Jenže jak to v běžném životě bývá, v tomto bodě daný případ nekončí, jelikož účastník podal odvolání a případ tak pokračoval k Vrchnímu soudu v Praze.

Vrchní soud v Praze (dále jen „soud“) ve svém usnesení sp. zn. 6 Cmo 86/2020 ze dne 13. října 2021 se tímto odvoláním zabýval a usnesení Městského soudu v Praze změnil. Všechny kontroverzní body shora uvedených stanov zrušil. Mezi tyto body patřilo, kromě výše uvedené povinnosti souhlasu shromáždění (pozn. jakožto nejvyššího orgánu SVJ) s krátkodobými pronájmy, nestandardně omezující způsob zmocnění k výkonu hlasovacích práv člena SVJ pouze pro vlastníka jiného bytu v domě či osobu s trvalým pobytem v domě a konečně způsob hlasování o záležitostech, které nebyly uvedeny na pozvánce ke konkrétnímu jednání shromáždění. Pro pochopení je nutné zmínit povahu tohoto řízení, neboť se jednalo o řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby (v našem případě shromáždění SVJ), které s sebou nese jistá specifika, na která taktéž poukazoval přímo soud, neboť dle jeho slov byl v posouzení právní otázky přípustnosti zákazu krátkodobých pronájmů pomocí stanov SVJ značně limitován.

K bodu stanov týkajících se záležitostí, které nebyly uvedeny na pozvánce, soud konstatoval, že Městský soud v Praze špatně aplikoval hmotněprávní úpravu, neboť zcela opomenul § 1221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), který stanovuje, že se v případě SVJ taktéž použijí ustanovení upravující spolky. Právní úprava spolků přímo obsahuje ustanovení, které upravuje způsob hlasování o záležitostech neuvedených na pozvánce, konkrétně § 253 odst. 3 OZ, tudíž o tomto bodu stanov nebylo shromáždění oprávněné rozhodovat nad rámec zákona.

K otázce přípustnosti omezení krátkodobých pronájmů přímo ve stanovách SVJ přistoupil soud poněkud zjednodušujícím způsobem. Těžko říci, zdali vědomě či nevědomě. Konstatoval totiž, že danou otázkou se v tomto řízení může zabývat jen v omezené míře. Připustil ovšem, že použitá argumentace účastníků opřena o ustanovení § 1012 OZ, které zakazuje vlastníkům rušit výkon práv jiných vlastníků, je možná, ovšem v jiném typu řízení, kde mezi sebou stojí vlastníci navzájem a žaloba vychází z titulu vlastnictví, nikoliv z členství v SVJ. Dle soudu shromáždění SVJ nemá právo daným způsobem zasahovat do výkonu práv.

I přes skutečnost, že soud vše, co Městský soud v Praze připustil, „smetl ze stolu“, svitla pro usedlíky další naděje domoci se prostřednictvím negatorních žalob zákazu těchto krátkodobých pronájmů a dočkat se tak svého poklidného bydlení. Samozřejmě účastníci stále mohou podat dovolání, ovšem pokud tak neučiní, lze jen vyčkávat, zdali se otázka zákazu krátkodobých pronájmu ve shora uvedeném kontextu dostane opět k soudu. Pokud ano, je jisté, že bude nutné zvolit soudem navržený typ řízení.